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《第2話》「購入後の資産計画」
悲願の「マイホーム購入」のために、“爪の先に火を灯しながら（死語でしょうか？）”続けてきた頭金づくりのための貯蓄。大半の方は「購入」というゴール（？）とともに、貯蓄生活に別れを告げてしまうようです。でも実は、これからが本当の貯蓄すなわち「資産づくり」ができる時なのです。今回は、「購入後の貯蓄」と「資産づくり」との関係について話をしましょう。
最近はマイホームのことを「資産」というよりも、むしろローンの負担の面から「負債」として捉える傾向が強くなってきました。確かに「低金利」や「住宅ローンの借入枠の拡大」などで従来の所得や自己資金では考えられないほど大きなローンが組めるようになっています。そこでついつい「借入希望額」ではなく「借入限度額」までのローンを組んで当初の予定以上の住まいを購入してしまい、その後の収入の伸び悩みや予想以上の出費などからローンの返済が次第に「負担」になっていくというパターンになっているのです。
マイホームは間違いなく「資産」。しかしローンの残高がその価格以上であれば「負債」と言わざるを得ないのかもしれません。そこで必要なのが「購入後の貯蓄」です。
「購入前の貯蓄」は住宅ローンの借入額をできるだけ少なくするためのものですが、「購入後の貯蓄」は住宅ローンの返済負担や借入残高を減らしていくためのものです。どちらのメリットが大きいかは数字で表せば一目瞭然です。
2,500万円を金利3％、35年返済で借りた場合、35年間での返済総額は約4041万円で金利分は「約1,541万円」です。最初に頭金を100万円多くすると借入額は2,400万円になり、この場合の返済総額は約3,879万円で金利分は「1,479万円」になります。つまり頭金100万円で「約62万円」の金利が浮くわけです。
それではローンを組んだ後（購入後）に5年間で100万円を貯めて繰上返済をした場合はというと、「返済期間短縮型の繰上返済」では5年経った時点で元金を100万円分減らせば、「2年の短縮」になります。この2年とは6年目と7年目の分ですので、その2年間の返済総額は約238万円で金利分は「約138万円」です。
もうおわかりになったと思いますが、購入前に貯めた100万円と購入後に貯めた100万円とではこんなにも金利負担の軽減額に差が出るのです。
ローンの残高が現在のマイホームの価値よりも低くなってくれば、その差額分はあきらかに「資産」です。もし売却すれば現金に換えることができるわけですから。さらに言えば購入時は頭金なしの全額ローンで手に入れたマイホームでも、次の買い替えの時には売却した時点でローンが完済できて、なおかつ新居の購入のための頭金が用意できるということです。
住宅ローンでマイホームを持った方が今一番すべきことは「購入後の貯蓄」ではないでしょうか？
それも単に「返済のため」というさみしい目的ではなく、わが家の「資産づくりのため」という前向きな目的のために。そしてこれからマイホームを購入する方は「購入後も貯蓄できる買い方」を心掛けましょう。
「資産価値と築年数」についてです。
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