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さぷりぶ不動産　なるほどコラム　「住まいは人が主役」の話　「住」という字は「人」が「主」と書きます。「住まい」よりも「人」が主役の暮らしのために...。

《第3話》「資産価値と築年数」

形あるものはいつしか・・・・。　一般に建物は時間が経つにつれて古くなり傷みも多くなってきます。したがって同じ地域の同じ規模の建物なら、築年数の違いが資産価値の違いと言えるでしょう。実はこの「減価償却」に基づいた資産価値の考え方がここ最近変わってきているのです。今回は、「不動産の資産価値と築年数」について話をしましょう。
「建物評価方式」の変化
「建物評価方式」の変化

イラスト昭和に建てられた木造住宅の償却年数の目安は20年くらいと言われています。つまり建物の耐久年数には関係なく、毎年５％づつ評価が下がっていき、築10年目には半額に、そして約20年で資産価値はほとんどなくなるということです。 この「築年数」と「建物の評価」との反比例の関係は、一戸建のみならずマンションの評価方式にも取り入れられ、永年に渡って固定資産税や売買の際の登記費用などの基準となる「評価額」を定める上での基本的な考え方とされてきました。
ところがこの「減価償却方式」が現在「収益還元方式」という別な評価方式に切り替えられてきているのです。

「家賃=資産価値」という考え方
「家賃=資産価値」という考え方

イラスト

「収益還元方式」、これは主にアパートや賃貸マンションを評価する上で活用されている評価方式で、「もし賃貸したらいくら家賃がもらえるか？」を基準にした考え方なのです。例えば、新築時に月額10万円で貸せた一戸建が、築後10年経過したとしても月額８万円くらいの家賃はもらえるとしたら、資産価値も家賃と同様に新築の時の80％と見てよいのではないかということです。

このように不動産を新築時からの経過年数ではなく、その時点での活用度で評価することでその資産価値を徐々に見直していこうとしているのです。不動産の価値が見直されて評価が少しでも高まれば、売却の際の価格にも反映されるので、必然的に経済効果にもつながってきます。さらに不動産の有効活用化が促進されるので、投資についても活性化されるというわけです。

●今持っているマンションを貸した場合の賃料を知りタイ
●今持っている一戸建てを貸した場合の賃料を知りタイ

「建築リサイクル法」の影響
「建築リサイクル法」の影響

また、エコロジーへの関心や「建築リサイクル法」（住宅廃材等への規制を厳しくすることで再資源化を促進する法律）などの影響もあり、建て替えよりも住宅廃材の少ないリフォームが盛んになってきています。既存の建物の性能も向上しており、中古の不動産(皆さんがお持ちの不動産)の性能や寿命に対する評価が改善される背景にもなっているのです。

●建築リサイクル法（平成14年6月より施工）

建物の解体や新築・増改築工事、土木工事などについて
建設リサイクル（分別解体、再資源化）が義務付けられています。
①コンクリート
②コンクリート及び鉄から成る建設資材
③木材
④アスファルト・コンクリート
のいずれかを用いた建築物などの解体工事、これらを使用する新築工事などで、表の規模以上の工事（対象建設工事）については、基準に従って分別（分別解体）し、再資源化することが義務づけられています。

●対象建築工事

建設工事の種類 規模の基準
建築物の解体工事 延床面積　80㎡以上
建築物の新築・増築工事 延床面積　500㎡以上
建築物の修繕・模様替（リフォームなど） 工事金額　１億円以上
その他の工作物に関する工事（土木工事など） 工事金額　500万円以上

一生のうちでたぶん一番大きなお金を投じて手にする「住まい」という資産。その汗と涙の結晶が、単に時間の経過によって限りなくゼロに近いものになってしまっていた従来の評価方式が、その時々の有効活用による価値で評価できるものに切り替わることは、固定資産税の負担増を考慮したとしても、明るい材料と言えるのではないでしょうか？
まだまだ時間はかかるとは思いますが、とりあえずその方向に進み出しているのは事実のようです。

次回は…

「万一の時の返済改善法」についてです。